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劇變將至!新萬億賽道開啟,中國商管行業競爭的3個決勝點

2022-03-29 10:34
侃見財經
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中國房地產行業,正在“變輕”。

近年來房地產行業風口正在改變,“輕資產運營”成為了行業熱詞,以”商業運營+物業管理”的商業模式,正在迅速升溫。有機構預測,到2030年,我國購物中心銷售額將達到9.6萬億元,租金規模將達到1.3萬億元;到2026年,中國購物中心運營服務市場總收入預計將達到3249億元,復合年增長率為9.4%。

隨著時間推移,未來市場上,專業品牌商管公司的發展空間大概率會愈發可觀,在未來房地產市場中,“做服務”相比于“做資產”將是更有主動權、話語權的生意場景。

從商業模式、當前的市場格局來看,商管公司的護城河和未來的決勝點主要來自于3個方面:線下商業資源、優秀的商業運營能力以及強大的規模效應。

中國房地產“變輕”

波瀾壯闊的中國房地產,已經走到了下一個時代的關鍵路口。

過去20年,無疑是是中國房地產行業“鍍金”的20年,毫無疑問“重資產”、“高杠桿”、“高周轉”是主旋律,伴隨實體資產價格的上漲,行業玩家賺得盆滿缽滿。

然而,這一切突然玩不轉了,如今都成了房地產行業的風險點。

近年來,房地產行業風口也正在改變,“輕資產運營”成為了行業熱詞,”商業運營+物業管理”的商業模式,正在迅速升溫,并出現了一波赴港上市潮。其中,華潤萬象生活等一批商管公司已經登陸資本市場,萬達商管、龍湖智創生活在內的多家房企也正在積極運作。

越來越多的房企逐漸形成共識,當前時點,房地產行業正面臨著從單一的“空間開發”,向兼顧“空間服務運營”轉型的挑戰與機遇,購物中心運營管理行業作為空間運營的重要賽道,正迎來發展機遇期。

顧名思義,基于購物中心空間的“商業運營+物業管理”的模式,主要是指,圍繞線下大型商業綜合體的“衣食住行”等服務場景,進行綜合的商業管理運營,最大限度地實現購物廣場的價值,增加線下客流量、用戶體驗,形成網絡效應。

其中,物業管理的重心,在維護商業樓宇功能正常運作,擔負著為購物者營造良好環境的責任;而商業運營的服務鏈條則涵蓋商場開業前的咨詢和招商,以及開業后持續的運營管理、會員營銷服務等。服務模式包括委托管理、品牌管理輸出、包租等等。

目前,開發商自建商管團隊是行業的主流,也是未來的發展趨勢,國內一線商業地產開發商的團隊都比較成熟,很多都已經開始對外輸出管理。比如央企陣營中的華潤、中糧等,民企中的萬達、龍湖等。

以華潤萬象生活為例,以“購物中心+新零售業務”為核心,為消費者帶來全新的生活方式及體驗。目前,已形成了“萬象城”、“萬象天地”、“萬象匯”三大商業產品線的布局,重點布局一線城市。

龍湖集團起步也非常早。自2002年龍湖集團成立商業運營部以來,近20年的商業運營經驗,沉淀出涵蓋定位和設計咨詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出和消費者服務等商業運營全流程的支持。截至2021年末,龍湖商業累計開業商場達61座,開業面積達594萬平方米,(含車位總建筑面積為749萬平方米),整體出租率97.2%,規模已經位居全國頭部陣營。

從商業模式來看,商管業務具有剛需、輕資產、重復消費、高壁壘等特點,財務上表現出穩定的現金流與利潤,品牌規;、生命周期長等優勢。

一條新萬億賽道

站在當前時點來看,中國商業地產的發展空間仍然十分廣闊,目前我國的購物中心總建筑面積接近5.8億平方米,未來的市場規模巨大。

2021年上半年,我國購物中心新開業148個,總規模達4.5億平米,受去年疫情推遲開業影響,規模增速階段性回升的同時需求也持續向好。據中信證券的數據顯示,當前規模以上購物中心總租金收入5000億元,零售額3.8萬億元,分別占2020/2019年我國社會消費品零售總額的9.7%/9.3%。

展望未來,中信證券預測,2030年我國購物中心銷售額將達到9.6萬億元,租金規模將達到1.3萬億元,2020- 2030年CAGR約8.5%。

由此可見,針對購物中心的商管業務空間仍十分巨大,且目前大部分購物中心都屬于傳統運營模式,運營管理能力有限,無法提供全業態的服務且無法吸引優質租戶,急需進化為集購物、休閑、娛樂、餐飲、社交于一體的綜合商業廣場。

據弗若斯特沙利文的分析報告顯示,2016年至2020年,中國購物中心運營服務市場在管總建筑面積由2016年的376.9百萬平方米增至2020年的569.7百萬平方米,復合年增長率為10.9%。該機構預計,到2026年,中國購物中心運營服務市場在管總建筑面積預計將達到896.1百萬平方米,2020年至2026年的復合年增長率為7.8%。

另外,弗若斯特沙利文指出,2016年至2020年,中國購物中心運營服務提供商總收入由1187億元增至1890億元,復合年增長率為12.3%。到2026年,中國購物中心運營服務市場總收入預計將達到3249億元,復合年增長率為9.4%。

如此看來,針對購物中心這塊市場而言,優秀的商管公司仍具備廣闊舞臺。

按照當前模式,具有品牌的商管公司,話語權較強,商管合同一般周期較長,在簽署后服務的穩定性較高,合同會成為10-20年內貢獻管理費收入的保障。

以龍湖集團為例,2021年龍湖的商業運營實現租金收入81.5億元,同比增長40%,商業運營模式呈現出高增長。

誰將是未來的贏家?

隨著時間推移,未來市場上,專業品牌商管公司的發展空間大概率會愈發可觀,在未來房地產市場中,“做服務”相比于“做資產”將是更有主動權、話語權的生意場景。

從商業模式、當前的市場格局來看,商管公司的護城河和未來的決勝點主要來自于三個方面:

1)大量線下的商業綜合體資源,這是極少數商業地產頭部公司享有的寶貴資源,成為了相關商管公司的核心壁壘之一;

2)運營能力,運營能力是商管品牌之本,沒有運營能力就無從談起規模的擴張,甚至連存量物業也將面臨競爭的考驗;

3)規模布局,商管行業存在規模效應,一方面能夠反過來強化運營能力,另一方面又能在低線城市實現先發卡位,對布局低線城市市場的品牌尤為重要。

以當前的頭部玩家為例,華潤萬象生活、龍湖智創生活都依托于背后華潤集團、龍湖集團的龐大且雄厚的自持商業資產,建立了天然的資源壁壘;另外,龍湖20余年的商業運營經驗積累,沉淀了非常強且可復制的運營招商能力,在原創IP活動打造方面有豐富的實戰經驗;再談到規模,截至2021年末,龍湖商業運營已進入全國31座城市,累計開業商場達61座,累計獲取120余座。

一直以來,商管業務都被看作是資本市場的寵兒,商管龍頭華潤萬象生活,估值雖有起伏,如今仍維持50倍左右的市盈率。

其實,當前的估值或許仍未充分體現商管業務的未來價值。2021年以來,行業正在迅速恢復,各龍頭企業經營數據已基本恢復到疫情前水平,客流量及出租率同樣有所改善;更重要的是,結合在住宅以及其他城市空間的物管布局,頭部商管企業正在打通商業空間和社區空間的可能性,開啟綜合空間服務方面的巨大成長空間。

上市的華潤萬象生活如是,遞表的龍湖智創生活亦是如此。

       原文標題 : 劇變將至!新萬億賽道開啟,中國商管行業競爭的3個決勝點

聲明: 本文由入駐維科號的作者撰寫,觀點僅代表作者本人,不代表OFweek立場。如有侵權或其他問題,請聯系舉報。

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